Расцвет полулегального бизнеса сдачи квартир в средне- и долгосрочную аренду свидетельствует о готовности рынка т. н. "доходного" жилья со стороны спроса, между тем как предложение "задержано на старте" в силу нерешенности целого ряда проблем. Большая их часть находится за рамками архитектуры, но к тому времени, когда они будут в основном урегулированы и решены, архитекторы должны будут быть готовы дать "свой" профессиональный ответ, что есть доходный дом, в чем заключается его особенность как именно доходного дома и какие, собственно, следуют из этого специфические архитектурные решения.

До революции существовал термин «жилье помесячного найма», который отражал определенную специфику данного типа жилья, отличающего его от гостиничного, т. е. «посуточного найма», и от постоянного – «неограниченного по времени найма», или просто частной собственности.

В самом деле, наиболее распространенной, хотя и не обязательной практикой сдачи квартир в аренду является взимание платы «на месяц вперед» и взаимные обязательства сторон о предупреждении друг друга в случае изменения условий аренды или прекращения действия договора о найме «за месяц».

Указанная специфика доходного жилья может послужить отправной точкой для исследования различий и общностей между ним и, с одной стороны, гостиничного жилья, и, с другой стороны, жилья постоянного проживания. Кроме того, интересно также выделить то общее, что есть у гостиничного жилья и жилья постоянного проживания, отличающее то и другое от доходного жилья.

Основные отличия доходного жилья от гостиничного связаны с:

• инфраструктурой внутреннего жизнеобеспечения;
• инфраструктурой внешнего жизнеобеспечения.

Инфраструктура внутреннего жизнеобеспечения гостиниц обусловлена «посуточностью» найма и предполагает, с одной стороны, особые условия сервиса, обеспечиваемого службой горничных, коридорных, а также своей прачечной, системой питания и прочее. Очевидно, что при «помесячном найме» жильцы обладают гораздо большей степенью автономности, т. е. самообслуживания, что отражается, в том числе, и на объемно-планировочных решениях доходных зданий. Кроме того, постоянная ротация жильцов приводит к высокой унификации обстановки гостиничных помещений, тогда как обстановка доходного жилья может быть вариативной, но даже в своем пределе (т. н. «меблированные комнаты») гораздо более индивидуализирована. Последнее обусловливается тем обстоятельством, что длительный найм предполагает некоторую психологическую идентификацию жильцами такого жилья как именно «своего» (хотя и не совсем «своего», о чем речь впереди), в то время как гостиничный номер по самой своей природе является в некотором смысле «ничейной землей».

Инфраструктура внешнего жизнеобеспечения отличается коренным образом, и в этом смысле доходное жилье настолько ближе к жилью постоянного найма (хотя и допускает большую вариативность ограничений), что в рамках настоящей статьи нет ни возможности, ни смысла останавливаться на этом пункте сколько-нибудь подробно.

Основная общность доходного и гостиничного жилья связана с их отчужденностью, но если отчужденность гостиниц носит целостный и непротиворечивый характер и полностью сбалансирована столь же отчужденным и самодостаточным сервисом, то отчужденность доходного жилья двойственна. Очевидная временность «не своего» жилья перехлестывается с привыканием «как к своему». Традиционное для нас наплевательское отношение к «не своей» (даже не «чужой»!) собственности, находящее столь яркое свое подтверждение в наших «почти своих» парадных, лифтах и лестничных клетках сталкивается с личностными стремлениями к автономизации жизни, в т. ч. и со специальными требованиями к подготовленности и – в то же время – индивидуализации. Гиляровский, описывая подход к доходному жилью дореволюционной московской интеллигенции (!), указывает на то, что, взяв моду снимать квартиры «на сезон» (с сентября по июнь), летом съезжая со всем своим скарбом на арендованные же дачи, а осенью снимая уже совеем другую квартиру, жильцы за неполных 9 месяцев доводили жилье до состояния полной разрухи, после чего домовладельцам приходилось полностью их ремонтировать. И так, следует особо подчеркнуть, вела себя «старая московская интеллигенция». Что же ожидать тогда от «новоукраинской» публики, по большей своей части никак не могущей послужить прототипами чеховских героев? Отсюда естественно вытекает первое, хотя и не самое главное требование именно к доходному жилью и "коммерческим" жилым зданиям в целом: особо высокая ремонтопригодность, подразумевающая такие объемно-планировочные, конструктивные и инженерные решения, которые позволили бы:

1. минимизировать возможность причинения ущерба (равно как и масштабы такого ущерба) состоянию как отдельных квартир, так и дома в целом со стороны «несознательных» жильцов, процент которых будет заведомо намного более высоким, чем в домах постоянного проживания;
2. максимальную доступность квартир и внутриквартирного пространства для проведения перманентных ремонтов, связанных с частой сменой арендаторов, а равно и дополнительные возможности для осуществления транспортных задач (мебель, стройматериалы, оборудование и проч.);
3. максимальную приспособленность к возможным перепланировкам, в особенности если речь идет о дорогом жилье с большой площадью;
4. повышенная автономизация квартир (максимальная защита жильцов от связанных с перманентным ремонтом неудобств).

К этому можно добавить и ряд сопутствующих требований, таких, например, как необходимость и экономическую обоснованность наличия «управдома», управляющего не только внутридомовыми процессами, но и выполняющего функцию «начальника домового (или междомового) ЖЭКа», специфические требования к охране, обусловленные частой сменяемостью и, следовательно, меньшей узнаваемостью друг друга жильцами и дополнительными проблемами с взаимной адаптацией, терпимостью, и проч.

Сказанное в достаточно мере относится и к основным отличиям доходного жилья от жилья постоянного проживания.

Гораздо более интересные и плодотворные выводы можно сделать на основании анализа того общего, что есть у гостиничного жилья и жилья постоянного проживания, но нет или может не быть у жилья "помесячного найма".

Так вот, интегральной общностью первых двух является их неустойчивость в отношении нарастания энтропии (т. е. меры неопределенности) по практическим всем (для просто жилья) и по очень многим (для гостиниц – за исключением, впрочем, одного, а именно имущественного) базовым и определяющим параметрам, имеющих – в том числе – немалое влияние и на архитектурные решения объектов.

Действительно, если «звездность» отеля способна удерживать его «определенность» с точки зрения статуса клиентов, то в отношении всего остального близкая к единице энтропия заложена в саму идеологию «посуточного найма». Что же качается жилых домов, то смена одного - двух поколений полностью размывает состав жильцов с точки зрения практически всех параметров. Результатом этого является усредненность и унификация требований к практически всем показателям жизнеобеспечения, в т. ч. и напрямую связанных с архитектурой.

В отличие от гостиничного жилья, когда максимальная энтропия является органической частью системы, и жилья постоянного найма, где ее нарастания просто невозможно избежать, доходное жилье позволяет изначально заложить в него устойчивость к такого рода нарастанию по целому ряду заранее отобранных параметров. А это, в свою очередь, дает возможность построить вариативную систему требований к самому жилью, повышая комфортность в отношении постоянных и определяющих параметров за счет уменьшения или даже просто игнорирования требований к комфортности в отношении остальных. В некотором смысле речь идет о «подхватывании» одной из базовых тенденций постиндустриального общества – индивидуализации рыночного продукта, своего рода «тюнинге» (притом что "тюнинг" является сегодня специфическим запросом социально "средних" страт, в то время как богатые тяготеют к "эксклюзиву", а бедные вынуждены довольствоваться продуктами отмирающего в развитых постиндустриальных странах конвейерного, или типового производства).

Действительно, любые проекты, связанные со специализацией жилья постоянного проживания, со временем обречены на провал. Например, МЖК как дома для молодых семей могли бы строиться с учетом того, что процент живущих там малышей будет большим, чем в других домах, и потому нужно предусмотреть помещения для детских колясок, соответствующую ширину пролетов, дополнительную придомовую территорию под детские площадки, дополнительную защиту, а лучше просто удаленность от любого транспорта, близость и повышенную вместительность детских садиков и проч. Но через какое-то время контингент жильцов такого дома неизбежно изменится в сторону усредненных показателей, и то, что изначально было необходимым, станет излишним, а поначалу лишнее станет дефицитом. Совсем другое дело – доходное жилье для молодых семей, поскольку «помесячный найм» предполагает простоту замены жилья при изменении положения, возраста, статуса, вкусов, интересов и целеполаганий арендаторов. Следовательно, при грамотной типологизации такого жилья на основе продуманной системы критериев (совокупности устойчивых параметров), можно создать целые «семейства» таких зданий с конкретно своими требованиями и нормами, позволяющими при минимуме затрат создать максимально комфортные условия проживания для именно "своих" групп потребителей, причем социальный критерий, вокруг которого сейчас в основном и ведутся дискуссии, вовсе не обязательно будет определяющим (тем более, что запрос на такое жилье по определению и преимущественным образом будет исходить от представителей среднего класса). Поэтому в случае доходного жилья на первый план будут выдвигаться совсем другие критерии, а именно возрастные, индивидуально-психологические и проч.).

Литература

1. Бачинська Л. Г. Архітектура житла. Проблеми теорії та практики структуроутворення. – К.: Грамота, 2004.
2. Фремптон Кейнет. Современная архитектура. Критический взгляд на историю развития. Пер. с английского. Е. А. Дубченко, под ред. В. Л. Хайта – М.: Стройиздат, 1990.
3. Благовидова. Н. Г. Кварталы доходных домов в планировке и застройке современной Москвы. Автореф,: 18.00.01. – М., 2001.
4. Товбич В. В. Жилищное строительство – новый этап старых традиций. – Містобудування та територіальне планування. – Київ, КНУБА, вип. 20.
5. Книш В. І., Мельник О. М. Про актуальність наукових досліджень, пов’язаних з архітектурно-планувальними рішеннями будинків та помешкань тимчасового проживання. – Містобудування та територіальне планування. – Київ, КНУБА, вип. 22.

Аннотация

Рассматриваются теоретические и методологические предпосылки к формированию современного представления о "доходном доме".

Анотація

Розглянуто теоретичні та методологічні передумови до формування сучасного уявлення про "дохідний дім".